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一年一度的楼市小作文又开始出现了。这一次小作文，刮的是房贷贴息的风。
这几天，各个房圈都在讨论这个事情。传的信息是这样——
中央财政贴息20-50bp，地方贴息20-50bp，二者加起来贴息40-100bp。
只针对购买新房首次增量买家，存量客户大概率没有。并且并不是针对一线城市，属于覆盖全国。
这个小作文看完真的是让人血脉喷张。
你们可能不了解这个贴息什么概念？我来给你们算一笔账就清楚了。
现在5年期以上LPR是3.5%，全国多个城市的首套房房贷利率在3.0%左右。如果贴息能达到40-100bp，那么按照最乐观的情况，首套房贷利率将在2%。
如果后期LPR再继续往下调，那么可能出现房贷利率1字头的情况。
1字头的房贷利率，实在是太夸张了。
所以消息出来之后，地产股率先开启狂欢。万科A、陆家嘴等地产股出现了明显的拉升，市场的情绪迅速被点燃。
但是静下心我们需要思考一个问题，如果首套房贷商业贷款贴息到2%，现在公积金贷款首套房贷利率2.6%，是不是也要同样贴息，或者跟着下调？
这个牵扯面就比较大了。
而且房贷贴息政策还牵扯到很多细节问题的考量。
比如，楼市现状如何，到底需不需要再来一次救市大招？
比如，普惠性的房贷贴息成本不小，贴息之后能否产生非常明显的效果？
再比如，如果针对新房增量客户进行贴息，那么二手房客户要不要给予同样的政策？
这些都是普惠性房贷贴息政策涉及的问题。
这个政策它不是一个类似于取消限购、限贷之类的行政性政策，而是一个需要真金白银进行付出的政策。花钱的政策每个环节每个细节都是经过深思熟虑的。
所以这个小作文虽然料很猛，但是可信性还是要打个大折扣。
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楼市大招能不能出，归根到底还是要看楼市的真实情况。
只有当楼市的数据出现了不可控的下滑时，重量级的大招才会快速祭出。
楼市真的又到了那样糟糕的时刻了吗？这个就需要看7月份的楼市数据。
作为楼市传统的淡季，几乎每一年的7月和8月都会出现季节性的成交下滑。
根据过去几年楼市的表现，往往楼市不可控的下滑现象发生在七八月份。
今年的7月份刚刚过去，楼市的表现是怎么样的呢？我专门去查了查7月份楼市的数据。
根据普睿数智研究中心的数据，7月份全国重点50城新房成交面积1161万m²，环比6月份下滑了23%。环比数据下滑的比较厉害。
那同比2025年呢？数据呈现出来了不一样的角度。
同比去年，7月份重点50城新房成交面积仅仅下降了4%，而且这是今年连续4个月同比的波动稳定在10%以内。
图表来自于丁祖昱评楼市
新房市场的成交量并没有出现超出预期的下滑。
另一个值得关注的数据是新房市场的库存。
新房市场的库存自从达峰之后，一直处于持续下降的态势。
重点30城7月新房狭义库存大约1.63亿m²，其中有26个城市库存出现下降。像杭州、合肥的库存进入到了健康的去化周期区间内。
再看7月的二手房市场的成交情况。
7月份重点20城二手房成交面积大约1379万m²，环比下降16%，同比和去年持平。
7月份有些强势城市的二手房成交量同比去年同期大大增长。
上海的二手房成交167万m²，同比去年增长了14%。
北京的二手房成交大约160万m²，同比去年增长了36%。
成都的二手房成交大约180万m²，同比去年增长了10%。
宁波、大连、东莞、苏州、武汉、深圳等城市，二手房的成交量相比较去年同期都有增长。
7月份的楼市数据，不管是新房还是二手房，都表现出来了底盘的稳固和韧性。
换句话说，站在现在看楼市，还没有来到需要救市的时刻。
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当然，后面楼市还有8月份这个淡季月的一关要过。
如果8月份楼市开始变得不太理想，不排除9月份会有下一步的救市动作。
即使是有救市动作，力度很难超越2024年，更难有史诗级的大招。
坦白来说，房地产很难再出现像2024年5.17新政、9.24新政那样规模的大救市了。
我们期待的史诗级大招祭出，它是需要具备三个前提条件的。
第一个条件，房地产仍然是重中之重。
第二个条件，楼市下滑超出预期。
第三个条件，政策箱里的猛药刚刚开启。
这三个前提条件，如今对照着来看都不复存在了。
在7月份刚刚召开的政治局会议中，对于房地产的提法是稳定房地产市场7个大字。这就奠定了对于房地产的定调，还是在托底上。
过去的两三年，宏观政策的发力点主要在科技创新和新兴产业的布局上。财政政策、货币政策都在围绕着新型产业在做支撑。
房地产对于宏观经济的重要性大大下降了。这就决定了在房地产的支撑上不会有太多金钱的投入。
行政性的政策大招可能会有。这个就得看楼市政策箱里还有多少猛药能用。
核心城市全面取消限购限贷，现在几乎只剩下了北京、上海和深圳。其余的城市都脱去了限购限贷的缰绳限制。
首付比例历史最低，房贷利率历史最低，公积金贷款使用范围历史上最宽泛，公积金贷款条件最宽松，房产交易税费历史最低时期。
能祭出的猛药、能让的利在过去3年都已经给过了。再出新的政策边际效用会大大降低。
所以政策越往后出，越会谨慎。
如果按照周期的演化来看，房地产市场进入到了一个自我消化的阶段。
自我消化阶段，要靠市场自身的供需来做平衡，人为因素能起到的只是观察、跟踪和政策打补丁的作用。
所以对于房地产，对于楼市，不要再过多的期待政策的助力。
与其期待政策的解救，不如观察宏观经济的各项数据。
比如PMI、社零、CPI、PPI、收入数据……
宏观基本面的变化，以后会和楼市更加同频。
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